买受人可以通过询问售房者、到不动产登记机构查询等方式，确定房屋是否有居住权。《中华人民共和国民法典》第二百一十八条【不动产登记资料的查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
二、房屋产权调查的内容
1、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件：
(1)房地产权利人(自然人或法人)的身份(资格)证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等；
(2)建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等；
(3)房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等；
(4)设定房地产他项权利的有关合同、文件等。
2、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；
房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。
3、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房地产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。
4、反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。
5、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，买受人在购买房屋时，可以通过询问售房者、到不动产登记机构查询等方式，确定房屋是否有居住权。
并且在购房合同中要明确房屋不得有居住权等条款。
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