房屋物权的设立以登记为生效要件，没有办理登记的，不发生法律效力。所以小产权房买卖时，物权以登记为生效要件，但买卖合同的生效，不以登记为生效要件。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、买小产权房能办理房产证吗
首先，当前的规定是，买小产权房不能办理房产证。
因为小产权房是在农村集体土地上建的房屋，因为不用缴纳土地出让金等费用，所以其产权证不是由国家房管部颁发，而是由其乡政府或村委会颁发，不是普遍意义上的产权证。
所以，想要贷款买房，或是获取房屋所有权的，将受到房产证的限制。
其次，买到小产权房后，可以居住但不可以转让。
因为买方不能办理房产证，无法获得房屋所有权，所以不能进行转让。
不过，买到小产权房后，可以获得使用权，所以一般居住是没有问题的。
最后，买到小产权房后遭到损失的，可以积极主张损失赔偿。
如果因为开发商隐瞒小产权房的真实情况，导致买方不能办理房产证，因此遭受经济损失的，可以主张损失赔偿。
具体而言，受有损失的买方可以主张如下：
1、要求退还全部房款；
2、要求赔偿房款的利息损失。
依据《民法典》的规定，小产权房买卖时，所有权设立是以登记为生效要件，但小产权房是不能办理产权登记的。
如果是买卖合同，不以生效为要件，小产权买卖合同自依法成立时生效。
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