房屋租赁合同一般租赁期限是一年甚至多年房屋租赁合同律师，在此期间，难免出现各种情况变化，如市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等，引起出租方或承租方提出中途解除合同。
根据《中华人民共和国》合同法第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋租赁合同一旦签订，双方均不可单方擅自解除。
出租人不得强制承租人腾房，承租人也不得自行腾退拒绝支付剩余租金，即使双方有关于违约责任、违约金的约定，一方也不得单方以自愿支付违约金为代价解除合同。
这是合同法的一般原则，但在房屋租赁合同中，也要考虑到此类合同的一些特点。请看以下案例。
案例一
王某租赁张某房屋开办餐馆，因经营不善欠下原料款、工人工资等，王某未通知张某便突然停止营业撤离该房屋，遗留下大量设备、桌椅等未清理，也未继续交纳租金。
张某诉至法院要求判决解除租赁合同，王某清理房屋恢复原状交还张某。
王某未到庭应诉，书面向法院表示不同意解除合同，除非张某对其的物品和装修等予以赔偿。法院经审理认为，王某自行搬离房屋且不继续支付租金，其已经以行为方式表示不再履行合同，属严重违约，张某要求解除合同应当支持。
法院判决解除双方的租赁合同，王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某。
案例二
A公司为儿童教育公司，租赁了B物业公司管理的某写字楼大厦，起初作为办公室，后用来经营儿童智力开发辅导班，随着冬天到来，发现写字楼空调设备只有工作日运行，周末没有空调，而辅导班周末客流较大且儿童对空调要求较高，造成学生大量流失无法经营，A公司只得另行租赁了周末有空调的上课场地。
A公司向B物业公司提出退租，B公司以租赁合同尚未到期为由不同意解除合同。
A公司自行搬离，且拒绝缴纳租金，B公司诉至法院要求法院判决A公司支付租金和违约金，A公司反诉要求解除合同。
法院经审理认为，A公司租赁房屋用于办公，并未约定周末有空调，其自行改变了用途，不符合法定和合同约定的解除理由，但房屋空置造成双方损失扩大，不利于解决纠纷。判决自即日起解除双方签订的租赁合同，A公司支付欠付的租金，并支付相当于6个月租金的违约金。
法官分析
一、单方面解除房屋租赁合同的成因
一般容易出现单方解约的成因主要有以下几种房屋租赁合同律师：
1、出租人因周边房屋租金价格上涨要求解约；
2、出租人因自身需要房屋或其与上一手出租人合同到期、解除而要解约；
3、出租人因房屋面临拆迁要求解约；
4、承租人因居住、经营需求变化而要求解约；
5、承租人因有其他更价廉物美的房屋可租而要求解约。
二、法院处理此类纠纷的原则
《中华人民共和国》合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
因此，房屋租赁合同一旦签订，双方均不可单方擅自解除。出租人不得强制承租人腾房，承租人也不得自行腾退而拒绝支付剩余租金，即使双方有关于违约责任、违约金的约定，一方也不得单方以自愿支付违约金为代价解除合同。
对于出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，明显是不诚信的行为，不应予以支持，承租人要求继续履行合同的，法院一般予以支持。
同样地，承租人单方搬离房屋，也不具有单方解除合同的效力。如出租人愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任。如出租人坚持不解除的，法院也不宜强制承租人必须使用房屋，法院可以直接判决解除租赁合同，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。
法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定具体损失数额。
但出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，法院一般酌情认为合同约定的三至六个月的租金是出租人的合理损失。出租人不能任由房屋空置，坐等法院判决对方给付剩余租金，否则，对于其余部分法院不予支持。
三、单方面解除租赁合同的预防和纠纷解决
出租人和承租人在建立长期的租赁关系时，必须要考虑到自身情况、对方情况、市场行情等可能发生的变化，在合同中可以约定灵活变更或解除的条款，避免发生争议
。如可以约定租金按年增长、在拆迁或停业情况下可以解除、一方可以单方解除并支付对方固定数额的补偿金等。
在主张单方解除或对方主张单方解除的情况下，要积极和对方协商解决，不要以为对方是强买强卖，也不要仅以合同必须履行为依据一概拒绝协商，造成矛盾扩大。
确实不能继续履行的，及时办理房屋交接，对于已付房租数额、水电费交纳情况、遗留的装修和物品等情况保留证据，不应置之不理。
如果可能，要积极寻找其他人租赁房屋，减少空置时间。在减少损失、固定证据的基础上，寻求司法途径解决。
本栏目与北京一中院民一庭合办
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