在二手房买卖中合同律师函，当买方签署合同律师函了定金协议，交付了定金后，如卖方以“尚未签订买卖合同”为由，不愿签订《房屋买卖合同》，买方应如何维护自身权益?是履行《定金协议》，还是继续签订并履行《房屋买卖合同》?近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例进行了解答。
案例：
房价上涨卖家反悔
买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。协议规定，如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将45万元支付给卖方。
五个月后，卖方书面通知中介公司转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商。5天后，买方起诉到法院，称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。买方请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿其经济损失。
法院：
合同有效卖方必须交房
法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金协议，但已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以“定金协议”之名。
买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。
律师：
合同性质不只看名称
冯康伟认为，在实际生活中，合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。
此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
雅安日报\北纬网记者 高小松
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