1、私人之间进行借贷，签订了房屋抵押合同，办理了房屋抵押登记后，抵押合同就生效。
2、法律规定：
《中华人民共和国民法典》第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、房地产抵押消灭的情形有哪些
（一）因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭房地产抵押权乃物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
房地产抵押权具有物上代位性，因此，当房地产灭失时，如果有赔偿金、保险金或补偿金，则房地产抵押权及于该赔偿金、保险金或补偿金，房地产抵押权并不消灭。
（二）因被担保的债权消灭而消灭依中国立法，抵押权相对于主债权，具有绝对的附从性。
房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
被担保债权可因如下原因而消灭：
⑴债务人或第三人为全部之清偿；
⑵债务人对房地产抵押权人亦存在债权并符合抵销条件时，其债权相互抵销；
⑶房地产抵押权人与债务人因继承、合并等而发生混同，房地产抵押权人与债务人成为一人；
⑷房地产抵押权人在不损害第三人利益的情况下免除债务人的债务。
（三）因房地产抵押权实现而消灭如前所述，房地产抵押权实现是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
房地产抵押权实现，房地产抵押民法典律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
私人之间进行借贷，并且签订了房屋抵押合同后，房屋抵押合同有没有效，要依据主债务有没有效和是否办理了抵押登记而定，主债务有效并且办理了抵押登记的，房屋抵押合同生效。
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