有效的。《民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
二、买到债务房屋怎么处理
（一）购买债务房屋存在风险如果开发商在向消费者出售债务房屋时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人，因而其转让行为是无效行为。
也就是说，购房者与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。
因此，抵押权人作为抵押权人，在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下，有权依照法律相关规定实现抵押权。
（二）若开发商故意隐瞒债务房屋抵押事实，消费者可申请赔偿出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这购房者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
针对已经有抵押权的债务房屋，若符合条件是可以进行转让的话，此时购房者购买债务房屋协议书就是有效的。
但如果是法律明确规定不能进行转让的房屋，而购房者不小心买到了的话，则这样的房屋就是不能进行过户的。
按照规定因债务转化的房屋买卖是有效的，一般来说房屋买卖的话都说要经过登记手续，但是购买债务房屋还是会存在一定的风险的，所以在购买房屋的时候一定要了解清楚了。
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