民法典规定，租赁合同最长期限是20年，超过20年的，超出部分无效。租赁合同违约时，合同有约定的，按约定承担违约责任，没有约定的，按实际损失进行赔偿。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；
但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；
但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、租赁合同纠纷去哪起诉
根据《民事诉讼法》及《民事诉讼法解释》的相关规定，房屋租赁合同纠纷属于法律规定的专属管辖，只能由房屋所在地人民法院管辖。
在此需要注意的是，专属管辖具有强制性和排他性，必须有法律规定的法院管辖，当事人是不能以协议的方式约定管辖的。
因此，因房屋租赁合同产生的纠纷只能到房屋所在地法院起诉。
《民事诉讼法》第三十三条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。
司法解释中，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；
不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
通过以上的分析，依据《民法典》的规定，租赁合同的租期不能约定长期，约定长期的，最长不能超过20年。
租赁合同违约时，合同有约定的，按约定承担违约责任，没有约定的，按实际损失进行赔偿。
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