拍卖抵押的房屋时，房屋价款优先偿还担保的债权，有剩余款项的才偿还普通的债权。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条【抵押权的定义】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十七条人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。
二、实现抵押权的条件是什么
抵押权的实现是抵押权人最主要的权利。
抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。
抵押权人要在法定的期间内实现抵押权。
抵押权实现的方法有三种：
折价、拍卖、变卖。
抵押权的实现须具备一定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：
1、存在有效的抵押权。
抵押权的实现首先应以抵押权存在为前提，当事人只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的支配权，如果不能合法存在，则不享有支配权，也就谈不上优先受偿了。
2、债权已届清偿期而未受清偿。
抵押权的目的在于担保债权受偿。
若债权人的债权未届清偿期而允许抵押权人行使抵押权，将损害债务人依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权人行使抵押权以债权已届清偿期而未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务人丧失期限利益时，债权人得即时请求债务人履行债务。
债权受抵押担保，因债务人丧失期限利益，债权人因此亦可行使抵押权。
3、债务人不履行债务。
倘债务已届履行期，但债务人履行债务，债权人的债权受清偿，抵押权即消灭，自无抵押权实现。
4、债务的未清偿不是因为债权人的原因所造成的。
债务不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因；
有债权人的原因；
有债务人的原因。
“只有在因债务人方面的原因未清偿债务时，抵押权人才可以实现抵押权；
如因其他原因致使债务不履行的，抵押权人不能实现抵押权。
”人民法院拍卖设立了抵押权的房屋时，抵押权人对房屋享有优先受偿权，所以拍卖房屋所得的款项，要优先偿还抵押的债权，然后再偿还其他债权。
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