抵押房屋的，需要签订抵押合同，办理抵押登记后，抵押权就会设立，房屋抵押生效。《中华人民共和国民法典》第四百条【抵押合同】设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量等情况；
（四）担保的范围。第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
1、抵押权合法有效存在。
2、出现实现抵押权的情形，具体包括：
(1)债务履行期届满，债权未实现；
(2)抵押人被宣告破产或者被撤销；
(3)当事人约定的实现抵押权的情形；
(4)严重影响债权实现的其他情形。
3、债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。
4、对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。
若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。
比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。
通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，房屋属于不动产，抵押房屋的，需要签订抵押合同，并且到不动产登记机构办理抵押登记后，抵押权才会设立，抵押权设立后，房屋抵押就具有法律效力。
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